驱车走在中山市小榄镇华中路上，可见一幢幢7层高、干净整洁的高标准厂房依次排列。这是永宁社区华中路工改项目的示范区。对面的整备区，也已经拆除整理完毕。“上周一我们拿到了整备区建设用地规划许可证，第二天一上班就迫不及待地把相关资料送到镇上的工改指挥部去。真想马上让项目动起来！”永宁社区党委委员胡培森说。

永宁社区曾是改革开放历程中“先走一步”改革中，走出的全省首个“亿元村”。如今，永宁社区敢饮“头啖汤”：以中山首宗“工改住”反哺“工改工”的创新模式，在低效工业园改造升级这场全新的征程中，做出新的探索。

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像永宁社区这样，以“拆、建、招”并举，换来广阔产业空间的项目，正在中山“遍地开花”。

招商，园区是载体。3月30日，2023年中山全球招商推介系列活动暨第十届中山人才节开幕。去年，中山累计拆除整理低效工业用地1.4万亩，盘活批而未供和闲置土地2.4万亩，从存量土地空间中探索高质量发展的新可能，向着产业升级的目标不断前行。

“一场改变势在必行”

对于永宁社区来说，低效工业园改造升级早在数年前就开始计划了。

在永宁社区，此前发展的产业多为服装、皮具、饮料、建筑材料、五金制品等行业。产业自发集聚形成的村级工业园则多以锌铁棚为主，建成至今大多超过25年，已达（超）使用年限。这些曾经让永宁社区繁荣的产业与工厂，如今带来了产业低端、产出价值低、社区租金收入少等问题。

“一场改变势在必行。”胡培森生在永宁社区，长在永宁社区，2012年起参与永宁社区有关建设用地改造的相关工作。他回忆说：“拆除锌铁棚建标准厂房，其实我们十几年前就在做了。十几年来所建起厂房约30万平方米。但是以前没有规模开发的概念，整体改造的效率也不高。”

与此同时，永宁社区还对集体出租物业分期、分片统一租赁期，达成了片区全部租户于2022年6月集体到期，以便进行整体开发。

长期以来的摸爬滚打让永宁社区对于如何“改”已经形成了成熟的想法。2018年左右，永宁社区开始初步规划改造后工业园区的布局，包括建筑密度、容积率、绿化率、建筑的风格等。

但新的问题又随之而来。“整备区这106亩的土地，当时还较为零碎，分为十几个地块，大的过万平方米，小的几千平方米，需要分开办理9个土地证。按地块统计，规划好的指标也很难用得上，比如我们曾想过建一个大厂房，但发现地块的面积不允许，只能作罢。”胡培森说，受这些因素的影响，华中路工改项目整体开发的难度骤增，园区规模难有实质性的提升，于是进度也就搁置了下来。

转机出现在2022年。中山市人民政府印发《关于促进村镇低效工业园改造升级若干措施》，其中提到重点支持连片改造。

如今，在华中路上，一边是崭新的高层现代工业厂房，一边是围栏围起、等待动工的土地，华中路“工改”项目彻底实现旧貌换新颜指日可待。

“感觉一下子就提速了。我们整备区的土地整理半年内就努力完成了。工改政策特别是连片改造的政策对于低效工业用地改造像一股春风。”胡培森介绍，整备区将规划建设8栋工业厂房，和配建总建筑面积约19万平方米，是拆除前的约4倍。项目建成后，将作为腾挪园区主要引入优质的印刷包装企业，引导产业集聚，推动印刷业绿色化、数字化、智能化、融合发展。预计年租金收入将达3600多万元。